¿Subirán los precios de los pisos? ¿Es bueno invertir en este momento?

Parece que ya no tenemos heridas, ni sepamos qué ha sido eso llamado crisis, ni los embargos, los desahucios, los cierres de empresas, el paro, ni los empleos mal pagados. ¿Será una defensa de nuestra mente ante situaciones difíciles y la capacidad humana de adaptarse a situaciones límite? ¿Vivimos en Hollywood?

Vaya por delante que si los todopoderosos bancos se la han pegado de bruces, no seré yo quien tenga la bola de cristal, pero la realidad es que Barcelona está carísima y las segundas residencias, también.

Pero y esto, ¿Por qué sucede? Hay una serie de explicaciones :

1. Barcelona gusta, encanta por el clima, la cultura, el mar, la montaña, el sol, es un lugar ideal para vivir, los extranjeros compran aquí.
2. El turismo está desbocado, aumenta exponencialmente año a año y parece no tener fin (¿burbuja?).
3. Los tipos de interés están muy bajos, casi cero, nos atrevemos a comprar pensando que siempre será así y las curvas de tipos de interés se mantienen durante 5 ó 7 años, hasta 2022 ó 2024, ante lo cual parece que debemos estar tranquilos.
4. El precio del metro cuadrado es caro, pero barato al lado de Londres o París y con la globalización los precios se han de igualar al alza.
5. El precio del alquiler ha subido más de un 40% en Barcelona en apenas dos años.

¿Cuántas veces hemos vistos carteles de este tipo por nuestras calles, o incluso nos los han dejado en el buzón?

5 motivos por los que el precio sube

Estos son nuestros dogmas, pero analicemos estas verdades, intentemos rebatirlas. O como mínimo, valoremos qué puede llegar a suceder: ¿nos encontramos otra vez ante una burbuja? ¿El alza de precios ha llegado para quedarse? ¿Recordáis eso de que los precios no bajarán jamás?, al fin y al cabo, es lo que habíamos creído siempre:

1. Los extranjeros compran porque Barcelona es cosmopolita, pero no hay que olvidar que por la compra de una vivienda de 500 mil euros tienen la residencia, ¿qué pasará cuando ese incentivo desaparezca? Los ingleses eran los máximos compradores a nivel nacional (los cuartos en Barcelona), pero con el Brexit han cambiado de parecer.
2. Que Barcelona gusta y el turismo tira, es cierto, pero también lo es que recibimos mucho atractivo cedido de otros países que viven momentos convulsos: en estos momentos de incertidumbre la orilla sur y este del Mediterráneo han visto caer drásticamente sus visitantes, que en gran parte, se ha dirigido hacia aquí. Además, la gestión del turismo en las ciudades puede que no sean las más eficientes, y con incertidumbre en el alquiler de apartamentos turísticos.
3. Los tipos de interés están a cero, pero eso es debido a políticas aplicadas en momentos de crisis para no estrangular a una población y unas empresas sobre endeudadas y tarde o temprano esos tipos subirán, de hecho ya suenan campanas. Los bancos vuelven a tener una lucha sin cuartel por captar hipotecas , ¡pero ojo!, con unos márgenes bajísimos, sin comisiones y soñando en que su cliente les suscriba un seguro o un plan de pensiones, único lugar donde ganarse la vida, ¿y el negocio?, a unos tipos tan bajos cuesta entender que puedan soportar tanto riesgo no sólo de impago sino además de dificultades de desahucio, ¿podremos comprar la primera, segunda y hasta tercera vivienda para alquilarla o venderla a unos precios buenísimos?.
4. El precio del metro cuadrado, me van a perdonar, pero será barato en relación a Londres o París, pero para nuestro nivel de rentas es carísimo, el ciudadano local se está expulsando, un mileurista no puede ni debe comprar para estar sufriendo por una casa bonita (o no) en un lugar bonito (o no) en el centro.
5. El precio del alquiler ha subido, ¿hasta cuándo y hasta cuánto subirán?, ¿ya no podremos vivir ni de alquiler? Los precios de los alquileres se están disparando dos cifras debido a una enorme demanda… ¿es esto sostenible? Algunos dirán que si sube es porque hay escasa oferta y pueden subir: son pocos los pisos disponibles al alquiler, y los inversores lo saben, por lo que muchos compran soñando en sacarle una alta rentabilidad mediante el alquiler.

¿Y qué puede pasar ahora?

Hay muchas opiniones diferentes, pero en grandes rasgos se pueden englobar en estas dos corrientes, con final contradictorio:

• Por un lado, hay quien cree que se trata de un boom, una segunda burbuja, y que probablemente cuando suban los tipos de interés se acabará la fiesta. El acceso al crédito terminará por imposibilidad de soportar las cuotas de mucha gente. Otros inversores harán sus número y verán que no obtienen tanta rentabilidad… y los precios volverán a una racionalidad acorde a los sueldos. ¿Significa el reventón que habrá una nueva crisis? ¡Oh no, por favor! Que se espere un par de generaciones volver a petar de nuevo el sistema, que nos dejen un poco tranquilos, todavía estamos marcados y escarmentados de la paliza que hemos recibido.
• Otros dicen que esto es un cambio de perfil, un cambio de paradigma. Estamos en la era de la globalización, y Barcelona es una ciudad top-ten de las que juegan en «otra liga». El turismo seguirá viniendo porque Barcelona es un punto de referencia en el mundo, al haber conseguido hacerse hueco como destino necesario. Y por lo tanto, necesitamos casas, hoteles, apartamentos turísticos, albergues, y todo tipo de alojamientos para acoger a nuestra nueva forma de vida, el Sr. Turismo.

Todo esto nos lleva a una segunda pregunta: ¿Invierto mis ahorros en un piso? Esta es una difícil cuestión, y también con dos ideas básicas, los partidarios del sí y los del no.

Las alternativas que tenemos si queremos invertir

Sin embargo, no hay nada más cruel que hacer números… y aunque el papel lo aguanta todo, si los hacemos bien y un poco pesimistas, veremos el negocio ya no será tanto. Así pues, diferenciemos entre la inversión para alquilar y la inversión para vender:

Comprar para alquilar

Si compramos, consideremos que empezaremos ya pagando un ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) del 10% a la Generalitat de Catalunya, amén de los gastos varios de escrituración.

Si compras para alquilar no pienses que siempre lo tendrás alquilado: lo único seguro es que tendrás gastos (IBI, comunidad, etc.)

Es posible que el piso requiera de alguna reforma, tanto porque no se encuentra en buen estado y es preciso acondicionarlo, porque queremos facilitar el alquiler, o para poder alquilarlo por un precio mayor.

Tras estas obras (y el gasto que supone), ponemos el piso en alquiler. Normalmente se supone que lo alquilamos sin intervalos de tiempo vacío, y siempre estará alquilado… ¡pero esto es un error enorme, por ser una cosa imposible!

Pero lo que si tendremos seguro será gastos: el IBI, la comunidad de vecinos, el impuesto sobre la renta por nuestro alquiler y los arreglos necesarios cada cambio de inquilino, o por averías que sucedan.

Además, también puede suceder que el inquilino no nos pague, y nos tiremos un año sin cobrar… y el inquilino se salga de rositas. Eso si no entran ocupas y el juez no diga que «pobrecito, que en algún lugar ha de vivir».

Al final, las pregunta es una ¿Qué rentabilidad sacamos sobre nuestra inversión?, aunque para ello antes tendré que tener claras muchas otras:

• ¿Tendré que hacer arreglos porque mi inquilino ha destrozado el piso?
• ¿Es un piso de nivel en el que entra una persona con rentas elevadas y un trabajo que me deje tranquilo?
• ¿Cuál es el coste de oportunidad de ese dinero que invierto en el inmobiliario?
• ¿Qué otras opciones de inversión y qué rendimiento me dan?

Si todos mis ahorros están en este piso, el análisis de riesgo será diferente al de tener muchos ahorros y distribuirlos en una cartera de inversión diversificada.

Comprar para vender

Una opción distinta es comprar a buen precio un piso para venderlo posteriormente a un precio superior. Esta opción es indiscutiblemente rentable… pero el problema es que no es sencillo lograrlo: hay que conocer el mercado, detectar una oportunidad, y ser capaces de venderlo bien.

En este caso hay que tener bien presentes y muy bien calculados los gastos de la compra, las plusvalías que se generan en la venta y su carga fiscal, así como los impuestos municipales por la venta, o la comisión de la inmobiliaria (en caso que se venda a través de ella, cosa altamente recomendable): hay que hacer muy bien los números y que no nos encontremos trabajando para el señor diablo: es muy fácil vender por un valor nominal superior al que compramos, y perder dinero.

Los hábitos de la sociedad cambian, y seguirán cambiando rápidamente

En caso de compra de la vivienda habitual debemos realizar un tratamiento distinto, pues los criterios de rentabilidad desaparecen y entramos en el terreno del confort y de pagar una cuota de hipoteca que, en su caso, podamos atender. En este caso, si los precios de los pisos suben o bajan, no se trata más que de un aspecto psicológico, y de pensar que soy más o menos rico, ya que al fin y al cabo, no venderé mi casa porque en algún lugar he de vivir.

Así pues, no pienso que sólo una opción sea la correcta, quizá la mezcla de todas.

Estamos también inmersos en una sociedad con cambios drásticos, muy rápidos y sorprendentes, a los que la población nos cuesta adaptarnos. Al fin y al cabo, no sabemos si en pocos años viajaremos en coches sin piloto, si trabajaremos conectados desde casa o dejaremos de trabajar porque los robots harán nuestro trabajo. Así pues, que el que sepa algo que seguro que va a pasar, que tire la primera piedra.