La nueva normativa entró en vigor en primavera de 2019 y desde finanZio queremos explicarte los cambios más notables. Hace unos tres años que se está planteando una reforma en la ley hipotecaria, y a pesar de los cambios de gobierno, hay ya una propuesta aprobada y encima de la mesa para su publicación final en el BOE, momento a partir del cual entrará en vigor.
Para muchos la compra de un piso y su hipoteca son las mayores gestiones económicas que realizarán en su vida, por ello se trata de un momento especialmente delicado. En otras ocasiones, sin embargo, solicitamos una hipoteca para comprar otra casa mejor si nuestra situación personal ha mejorado, o también es posible requerir de solicitar una hipoteca o renegociar una vigente si nos encontramos en dificultades económicas.
Esta nueva ley se acerca a varias normas europeas y quiere dotar de transparencia y seguridad a las partes implicadas en la firma de un préstamo hipotecario.
¿Pero, cuáles son las principales novedades? Repasamos a continuación los diez puntos más interesantes:
- Se aclara el reparto de gastos entre cliente y entidad: el banco pagará el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y los costes de registro, gestoría y notaría. El cliente, por su parte, deberá pagar solo la tasación. Eso sí, las copias adicionales del contrato las pagará quien las pida. Esto resolverá definitivamente las dudas y procesos judiciales que ha habido en los últimos años, y que acabó resolviendo el Tribunal Supremo.
- Bajan las comisiones de amortización anticipada. En hipotecas de tipo fijo serán del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de este período. En hipotecas de tipo variable, la comisión máxima será de hasta el 0,25% a partir de 3 años, y del 0,15% a partir de los 5 años.
- Productos vinculados. Los bancos no podrán obligar a contratar productos vinculados, como seguros del hogar o de vida, pensiones, etcétera, a cambio de conceder la hipoteca. Estos productos deberán venderse por separado. Además, el cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito siempre que cumpla los requisitos que marca el contrato y el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de estas pólizas. Esta cláusula sin embargo puede llevar a la trampa, pues muchos bancos ya no obligaban a vincular productos, pero sí mejoraban mucho las condiciones de una hipoteca en caso de vincular otros productos.
- Intereses de demora. La penalización por retrasarse en el pago de la hipoteca no podrá superar en más de tres puntos el interés del préstamo.
- Se endurecen las condiciones para ejecutar un embargo. Se amplían de 3 a 12 los meses de impago para llevar a cabo el desahucio. En cuanto a la cuantía de las cuotas impagadas, deberán equivaler al 3% del capital prestado por el banco, si se ha dejado de pagar en la primera mitad de vida del préstamo, y al 7% si se deja de pagar en la segunda mitad del crédito.
- Se eliminan las cláusulas suelo y la dación en pago será voluntaria si así lo establecen las partes, aunque no se contempla la obligación de garantizar la responsabilidad patrimonial al bien hipotecado.
- Se facilitará el cambio de una hipoteca variable a fija con un coste del 0,15% los tres primeros años y después será gratis.
- El cliente dispondrá de su contrato 10 días antes de la firma para poder analizar toda la información necesaria. Además, el banco deberá ofrecerle una ficha estandarizada para que pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad. Por parte de la notaría, se le deberán resolver todas las dudas y comprobar que no hay cláusulas abusivas. Además, el notario deberá ofrecer esta asesoría de forma gratuita.
- Se creará una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado.
- El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca.
Así pues, como comentábamos anteriormente, creemos que esta nueva normativa reforzará positivamente la actuación de las entidades siendo mucho más transparente. Como consecuencia de dicha transparencia, el cliente tendrá más información y se sentirá mucho más seguro a la hora de realizar una contratación de un préstamo hipotecario.
A pesar de todo, siempre es muy aconsejable contar con el consejo de profesionales cuando se quiera proceder a contratar una hipoteca, pues conocer el sector, las claves de los procesos, y las ventajas e inconvenientes de cada banco, puede ahorrar una gran cantidad de dinero.
