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Preguntas frecuentes para particulares

FAQs para particulares

¿Qué debo cumplir para que me concedan una hipoteca?

Aspectos a tener en cuenta a la hora de tramitar una hipoteca: ¿Euríbor o IRPH?

¿Contratamos una hipoteca a más o menos años?

¿Qué es el suelo, techo y túnel?

¿Es mejor un interés fijo o variable?

¿Qué es la cuota final y la cuota creciente?

¿Qué es la comisión de amortización anticipada?

¿Qué pasa si no pago?

¿Con qué responden los avalistas?

En la cuota, ¿cuánto hay de intereses y de amortización?

¿Qué es el periodo de carencia?

¿Qué sistemas de amortización hay?

¿A qué nos referimos cuando pedimos una hipoteca del 100%?

¿Puedo refinanciar si no tengo vivienda en propiedad?

También puedes consultar las FAQs para empresas

FAQs para particulares

¿Qué debo cumplir para que me concedan una hipoteca?

Hay dos aspectos principales que se deben cumplir para conseguir que nos concedan una hipoteca:

  • Capacidad de pago. El Banco de España y la Asociación Hipotecaria Española limitan el importe de concesión al 40% de nuestros ingresos. Es decir, si ganamos 1.000 euros al mes, podemos pagar una hipoteca de máximo 400 euros por todos los préstamos que tenemos.
  • El valor de la garantía. El importe que nos concederán será máximo del 80% del valor de la vivienda. En el caso de locales comerciales o naves industriales el porcentaje es del 60%.

Sin embargo, no hay dos hipotecas iguales, por eso es necesario saber cuánto se aporta en caso de compra, qué contrato de trabajo se tiene, si se es autónomo y la forma de tributar, si hay avalistas o no.

 

Aspectos a tener en cuenta a la hora de tramitar una hipoteca:

¿Euríbor o IRPH?

Cuando nos conceden una hipoteca pagamos un tipo de interés, que irá referenciado a un índice y un diferencial.

Este índice de referencia es el tipo de interés que el banco paga para conseguir ese dinero y el diferencial es el beneficio que tiene el banco por concedernos la hipoteca.

Hay muchos índices de referencia pero los más comunes son el euríbor y el IRPH:

El Euríbor, tipo europeo de oferta interbancaria, es el tipo de interés medio al que los bancos se dejan en dinero entre ellos.

El IRPH (Interés de Referencia de los Préstamos Hipotecarios), es la media de los préstamos a más de tres años para la adquisición de vivienda, ponderados por su importe.

 

¿Contratamos una hipoteca a más o menos años?

En la contratación de hipotecas hay dos límites de edad. Hemos de ser mayores de 18 años y menores de 65 en el momento de la solicitud. Los mayores de 65 años pueden optar a una hipoteca inversa.

Una hipoteca se puede pagar hasta en 40 años y, normalmente, hasta que tengamos 75 años. Es decir, si tenemos 40 años, podremos solicitar hasta 35 años de pago. Si pedimos una hipoteca de 150 mil euros, podemos tener una cuota de 537 euros a 40 años o bien 832 euros a 20 años. Aunque nos pueda parecer asequible, es recomendable constituir la hipoteca a 40 años para tener liquidez para cualquier imprevisto. Además, siempre estamos a tiempo de amortizar anticipadamente el importe que creamos oportuno.

 

¿Qué es el suelo, techo y túnel?

El suelo es una cláusula que ponen las entidades financieras en la que se estipula que aunque el euríbor o el indicador que rija nuestra hipoteca baje, pagaremos un interés mínimo estipulado en la minuta, que puede ser un 3, 4 o 5%, según el momento o la entidad bancaria.

El techo es lo mismo pero con un interés máximo, es decir, por mucho que suba el interés, nunca pagaremos por encima de él.

El túnel son aquellas hipotecas sin suelo ni techo, y, por tanto, los importes máximo y mínimo simulan un túnel dentro del cual estará nuestro tipo de interés máximo y mínimo.

 

¿Es mejor un interés fijo o variable?

El interés variable se hace según un indicador, normalmente el euríbor o IRPH, más el diferencial acordado.

El interés fijo acostumbra a ser superior al variable cuando firmamos la hipoteca, de tal manera que inicialmente pagaremos más intereses, pero sabemos que la cuota no varía nunca. Por mucho que varíe el euríbor, nosotros pagaremos siempre esa cuota.

También podemos combinarlos, es decir, contratar una hipoteca a interés variable, y durante tres o cinco años, fijar un interés fijo. Esta modalidad es especialmente recomendable en tiempos convulsos, donde no sabemos qué pasará con las variaciones del tipo de interés.

Las hipotecas a interés variable tienen unas condiciones de amortización anticipada de un máximo de 0,50% durante los cinco primeros años y el 0,25% durante el resto de la vida de hipoteca, aplicado sobre el importe que se adelanta. A interés fijo no se da ese límite y las comisiones de cancelación son superiores. Además, el plazo de una hipoteca a interés fijo también es inferior, hasta un máximo de 15 o 20 años, dependiendo de la entidad financiera, mientras que a interés variable hablamos de un máximo de 40 años.

 

¿Qué es la cuota final y la cuota creciente?

La cuota final es dejar una parte de la hipoteca para el final del todo, lo que implica que solo pagaremos intereses por ese dinero aplazado, bajando por tanto el importe de la cuota de cada mes. Esa parte puede ser hasta un 30% del préstamo. Sin embargo, dentro de 40 años, al vencimiento de la hipoteca, ese importe, con la inflación y el aumento del coste de la vida, será despreciable, pudiendo además durante esos 40 años, amortizar o gestionar como queramos la hipoteca.

La cuota creciente consiste en pagar más cada año, es decir, nuestra cuota mensual va creciendo anualmente a razón de un coeficiente estipulado. Nos permite pagar menos el primer año pero, a partir del segundo, nuestra cuota es bastante superior, pudiendo llegar a estrangular nuestra economía, ya que se puede dar el caso que aumente la cuota a razón de un 2% y, a su vez, aumente el tipo de interés.

 

¿Qué es la comisión de amortización anticipada?

Cuando pagamos total o parcialmente nuestra hipoteca, ya sea por la venta de nuestra casa o por dedicar ahorros a disminuir el importe pendiente, la entidad nos puede cobrar una comisión.

Si la hipoteca es a interés variable, el máximo viene marcado por la ley, siendo el 0,50% del importe adelantado durante los 5 primeros años y 0,25% los consecutivos.

Si la hipoteca es a interés fijo, se estipula en la minuta notarial y será un porcentaje superior al máximo legal del interés variable, ya que el banco asegura su posición y, al deshacerla, supone un coste.

 

¿Qué pasa si no pago?

  • Si dejo de pagar temporalmente o con demoras superiores a un mes, además de los intereses de demora y comisiones que nos cobrarán, el banco nos registrará en el ASNEF, registro de morosos al que todos los bancos tienen acceso. Una vez se entra, todas las puertas del circuito financiero se cierran para nosotros hasta que regularicemos la situación. Si nos encontramos en esta situación debemos recurrir a un familiar o amigo, o bien al capital privado.
  • Si el impago es de varias cuotas, el banco nos exige el pago de todo el préstamo y lo da por vencido. Podemos intentar llegar a un acuerdo con la entidad para ponernos al día. Si no podemos pagar y se trata de un préstamo hipotecario, iniciarán el proceso para cobrarse la deuda con el piso y subastarlo.
  • Una vez subastado, si no se han resarcido del importe pendiente, incluyendo intereses y costas, responderemos con nuestros bienes presentes y futuros, de tal manera que nos los podrán embargar o, en caso de no tenerlos, embargarán nuestra nómina con los límites que marca la ley.

 

¿Con qué responden los avalistas?

En ocasiones, el banco nos pide un avalista como garantía adicional para concedernos la hipoteca.  Normalmente, el avalista es un familiar, por el riesgo que conlleva en caso de impago. El avalista puede firmar de tres maneras:

  • Avalista total. En caso de impago de los titulares, el banco pedirá que pague en su lugar, respondiendo con bienes presentes y futuros, nómina y propiedades.
  • Avalista por un tiempo o importe determinado.
  • Avalista o hipotecante no deudor. Cuando una persona nos deja su vivienda para hipotecarla por el importe que no hemos llegado con la nuestra solo responde con la garantía que hemos hipotecado. Por tanto, el banco no puede embargar ningún otro bien ni tampoco su nómina.

 

En la cuota, ¿cuánto hay de intereses y de amortización?

La cuota comprende intereses y parte de cancelación del préstamo (amortización de capital) que pagaremos mes a mes.

Los intereses se calculan sobre el capital pendiente de cada mes y, por tanto, al principio, pagaremos más intereses y menos capital. Al final, ocurrirá a la inversa.

 

¿Qué es el periodo de carencia?

Es el período inicial, de uno a tres años, durante el cual podemos pagar solo intereses y no amortizamos nada de capital. De esta manera, nuestra cuota es muy inferior en ese tiempo, pero seguimos debiendo la misma cantidad de dinero a la entidad financiera.

Por ejemplo, con una hipoteca de 150 mil euros a pagar en 40 años y al 4,25% de interés, tendríamos que pagar 650 euros y si tenemos un periodo de carencia, pagaremos 531 euros, casi 120 euros menos.

La carencia solo es recomendable en aquellos casos en que inicialmente tenemos más gastos, como puede ser amueblar un piso, comprar un coche o circunstancias esporádicas, ya que luego tendremos que pagar la cuota comprensiva de capital e intereses.

 

¿Qué sistemas de amortización hay?

Actualmente en España solo son posibles dos, no obstante, enumeraremos otros:

  • Sistema de amortización de cuota constante por el sistema francés. Es el sistema común y habitual de amortización. En él sabemos que pagamos una cuota constante cada mes y podemos aplicar modalidades como:

Cuota final: dejamos una parte del capital que no amortizamos hasta la última cuota de la hipoteca y sobre la que pagamos sólo intereses, bajando nuestra cuota mensual

Cuota creciente: empezamos pagando una cantidad mensual y, anualmente, aplicamos una razón en progresión aritmética, que hace aumentar la cuota, facilitando la comodidad de pagos al empezar con el pago de la hipoteca.

  • Sistema de amortización constante. Cada mes pagamos la misma cantidad y, por tanto, la cuota de intereses es cada vez menor. Es uno de los sistemas que menos se utiliza.
  • Sistema de amortización americano o de cuota final. Tenemos un principal, le aplicamos un interés compuesto que llevamos al final de la vida del préstamo y nos da la cuota final que debe pagar el deudor. No se utiliza en España.
  • Sistema de amortización alemán o de interés anticipado. Anticipa los intereses y, por tanto, los cobra antes de que se generen. Este sistema no está permitido en España.
  • Sistema con tipo de interés “flat”. Al principio del préstamo se calcula el interés simple sobre el capital pendiente y se divide entre el número de cuotas, resultando la cantidad a pagar cada mes. Este sistema se había utilizado en los años 80 y 90 pero, actualmente no está permitido en España ya que pagamos intereses sobre deuda ya amortizada.

 

¿A qué nos referimos cuando pedimos una hipoteca del 100%?

Es una hipoteca en la que queremos el 100% del precio de compra y, por consiguiente, solo aportamos los gastos de la compra e hipoteca.

Durante el “boom inmobiliario”, los bancos daban el 100% e incluso los gastos. Actualmente, para la compra de una vivienda, suelen dar el 80% y solo en algunos casos el 100%.

Dar el 100% es una operación atípica y compleja, ya que supone mayores garantías y mayores implicaciones de los interesados.

 

¿Puedo refinanciar si no tengo vivienda en propiedad?

La refinanciación está pensada para hacerlo bajo el paraguas de una hipoteca, sin embargo, si tenemos tarjetas y demás financiación muy cara, puede ser posible y puede llegar a interesar una refinanciación mediante un préstamo.

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